Boom inmobiliario en Tijuana atrae a extranjeros, desplaza a habitantes y beneficia a desarrolladoras
Por Iván Cruz
Este reportaje es parte del Hub de Periodismo de Investigación de la Frontera Norte, un proyecto del International Center for Journalists en alianza con el Border Center for Journalists and Bloggers.
El Ayuntamiento de Tijuana y el Instituto Metropolitano de Planeación elaboraron y llevaron a consulta pública un nuevo plan de desarrollo urbano con el que el municipio modifica el uso de suelo de áreas de conservación y fomenta la construcción de nuevos edificios que, de acuerdo con especialistas, encarecen las propiedades y desplazan a los habitantes a zonas periféricas.
En Tijuana, Baja California, la mayoría de los habitantes no tiene el ingreso necesario para comprar una casa o departamento, ya que según el INEGI, un trabajador de esta entidad gana en promedio alrededor de 5 mil 960 pesos mensuales, mientras que un departamento sencillo en el municipio cuesta arriba de los 275 mil dólares (4.9 millones de pesos), de acuerdo con el informe 2022 del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios.
A pesar de esto, el Ayuntamiento de Tijuana y el Instituto Metropolitano de Planeación (IMPLAN) promovieron un nuevo plan de desarrollo urbano que impulsa la construcción de nuevos edificios de vivienda de alta densidad enfocados, principalmente, en clientes extranjeros.
Esto debido a que según un reporte del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California el 91 por ciento de los interesados en comprar una vivienda en Tijuana no son personas del municipio, sino ciudadanos de Estados Unidos que tienen un mayor poder adquisitivo.
Además, organizaciones, activistas y vecinos señalan que este nuevo plan de desarrollo urbano se hizo de forma opaca y excluyó a la sociedad civil en su elaboración, pues se enteraron de su existencia una vez que fue aprobado el dictamen en el Cabildo, pese a que por Ley, los habitantes interesados en participar debieron haber sido convocados por el gobierno previamente.
“Nos enteramos de rebote, porque estábamos viendo lo de otra declaratoria que está en la zona de Los Laureles y entre todos los mil dictámenes que metieron, el último era este”, explicó Carmen Romo, co-fundadora y directora de la asociación civil Tijuana Calidad de Vida.
Tijuana está en constante crecimiento. En 2015 tenía 1.6 millones de habitantes y cinco años después, alcanzó la cifra de 1.9 millones. Actualmente, es el municipio más poblado del país, de acuerdo con el Censo de Población INEGI 2020.
En ese sentido, en un texto publicado por el portal Z Tijuana, la alcaldesa Montserrat Caballero señaló que Tijuana es una ciudad “dónde llega gente todos los días, entonces hay que hacer espacios para todas las áreas, y eso incluye Playas de Tijuana con el plan del IMPLAN. Sin embargo, si consideran (habitantes de Playas) que la información fue poca, podemos hacer una reunión para ampliar la información, pero en el entendido de que la ciudad tiene que seguir teniendo desarrollo”.
Para este reportaje, el reportero buscó contactar por la vía institucional con el equipo de la alcaldesa Montserrat Caballero, para obtener una respuesta, pero no se concretó la entrevista debido a falta de espacio en su agenda.
De acuerdo con testimonios recabados para este reportaje de colectivos como Tijuana Calidad de Vida y Salvemos Playas de Tijuana, así como integrantes del Colegio de Arquitectos, ambientalistas y vecinos, entre las modificaciones realizadas a este instrumento jurídico destaca el cambio en el uso de suelo que beneficia directamente a desarrolladoras inmobiliarias que ya construyen sus edificios en zonas que, todavía con la regulación vigente, son consideradas de riesgo o de conservación.
El 16 de enero de 2023, en la sesión de Cabildo de Tijuana, las autoridades dieron a conocer el Dictamen XXIV-CPUDMOSP-10/2023, relativo a la actualización del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Tijuana, Baja California 2023- 2040 (PMDUT 2023-2040) y el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2023-2040 (PDUCPT 2023-2040).
El Plan Municipal de Desarrollo Urbano fue puesto a consulta pública del 17 de febrero al 17 de marzo de este año, los resultados finales están pendientes de publicación, por lo que todavía no ha entrado en vigor.
Decenas de desarrollos inmobiliarios se construyen en las colonias populares de Tijuana. Se venden a precios elevados para la economía de los habitantes locales.
Estos documentos marcan los lineamientos de cómo debe conducirse el desarrollo urbano del municipio, las zonas en las que está permitido y prohibido construir, así como el nivel de densificación para los próximos 17 años.
Justo al final de esa sesión y como último punto a tratar, según consta en el ACTA 25 XXIV, el Cabildo aprobó por unanimidad poner los proyectos del PMDUT 2023-2040 y PDUCPT 2023-2040 a consulta pública, para cumplir con los requisitos que marca la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU).
Fue ese mismo 16 de enero que vecinos e integrantes de organizaciones civiles supieron que en el IMPLAN ya tenía listos los documentos para salir a la consulta pública.
“La ley dice que se consulta desde que estás maquilando el programa. O sea, nos van a consultar ya que tienen el programa hecho”, dijo Carmen Romo, co-fundadora y directora de la asociación civil Tijuana Calidad de Vida.
La activista, que también es Licenciada en Arquitectura y Maestra en Desarrollo Urbano, explicó que el PMDUT 2023-2040 no es el primer intento para actualizar los reglamentos vigentes.
En la administración municipal del periodo 2019-2021, apunta, las autoridades municipales también pretendieron renovar el plan y programa que actualmente están vigentes, pero fueron frenados por la presión social de vecinos y activistas.
El documento presentado en ese entonces fue el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2020-2040. En ese momento, Rodolfo Argote Gutiérrez era director del IMPLAN.
El programa fue criticado por no incluir a la sociedad civil en su elaboración. Tras casi un año de polémica, el documento no fue aprobado y en 2023 el municipio lanzó una nueva versión que, en opinión de los activistas, recicló muchos aspectos del anterior.
En el borrador de la actualización al programa que la administración anterior elaboró y al que las organizaciones civiles tuvieron acceso, se establece que las zonas protegidas serían declaradas como suelo de uso mixto, lo que significa que el terreno sería apto para edificar giros comerciales y residenciales de alta densidad.
“Lo que pasó fue que se hicieron desarrollos antes de que se hiciera la modificación y la modificación se hizo con base a los desarrollos que ya están”, aseguró Carmen Romo.
Romo explicó que algunos ejemplos de edificios que actualmente son construidos en zonas de riesgo o de conservación son Civantia/Pacific View, Índigo, Paseo del Mar, Wesley, Torre Pacífico y Costa by Frasa, todos son edificios de departamentos.
De acuerdo con el mapa comparativo de los usos de suelo vigentes y los propuestos en el nuevo plan, que se muestra a continuación, aparece en el nivel superior de la imagen la geolocalización de los desarrollos inmobiliarios que se construyen en la zona costera de Playas de Tijuana.
Destacan Civantia/Pacific View, Paseo del Mar, Índigo, Torre Pacífico y Costa by Frasa, que como se observa en nivel “Usos de Suelo Vigentes”, están ubicados en una zona verde, que significa que es un área de “Conservación”.
En el nivel “Usos de Suelo Propuestos en 2020”, se aprecia que esta zona verde desaparece por completo y en su lugar aparecen recuadros marrones, que representan un uso de suelo “Especial”, apto para la construcción de edificios de uso mixto (residencial y comercial). Como ya se mencionó dicho plan no fue aprobado por la presión ciudadana.
Ahora, en el nuevo proyecto de 2023, este cambio se mantiene y los recuadros de uso de suelo “Especial” están, precisamente, localizados en donde ya se construyeron los edificios mencionados anteriormente.
Los cambios en los usos de suelo que propone el IMPLAN en 2023, son los mismos que se contemplaban en el proyecto de 2021, el cual pudo ser detenido por los vecinos organizados.
Se observa en la imagen como los desarrollos que se construyeron en la costa se levantaron en áreas verdes (uso de suelo vigente).
En los proyectos de 2021 y 2023, aparecen ya zonas con uso de suelo Especial y Mixto, justamente en donde ya están construidos los edificios.
Colonias como Madero, conocida como “Cacho” son de las más afectadas por el boom inmobiliario.
Señalan activistas ‘conflicto de interés’
De acuerdo con la descripción oficial de la dependencia, el Instituto Metropolitano de Planeación de Tijuana (IMPLAN) es un organismo público descentralizado de la administración municipal.
Es decir, cuenta con cierta autonomía jurídica y entre sus facultades está la de brindar servicios a entidades públicas y privadas en el desarrollo de proyectos, pero no deja de ser una dependencia de gobierno que funciona con recursos del erario.
El IMPLAN se encarga de la planeación y regularización del crecimiento urbano del municipio, mediante la elaboración de documentos como planes de desarrollo, cartas urbanas y programas de ordenamiento.
Esta dependencia es, entonces, la que marca parte de los lineamientos que las empresas desarrolladoras tienen que seguir para poder obtener permisos de construcción, los cuales son autorizados por la Dirección de Administración Urbana (DAU), que esta sí es una secretaría del gobierno municipal.
Sin embargo, activistas de Tijuana Calidad de Vida señalan que es común que exfuncionarios públicos de IMPLAN y DAU se integren a la iniciativa privada una vez que concluyen con sus cargos o que regresen al gobierno tras unos años de consultoría a empresas constructoras.
Carmen Romo opinó que esta situación es poco ética debido a que es susceptible a que se presenten casos de presunta corrupción.
“Hay mucho conflicto de interés. Como el círculo de profesionales dedicados a los estudios de impacto urbano, al tema de planeación urbana, es el mismo. Todos sabemos quiénes son y se rolan.
“Y sí, claro, hay un conflicto de interés totalmente perceptible para todos. Entonces cuando dices, bueno, la ciudad no tiene un pool de profesionales gigantesco en desarrollo urbano, ahí es donde juega un papel importante tu ética profesional”, dijo Romo.
Martín Acosta, arquitecto paisajista en Tijuana, comentó que la rotación entre gobierno e iniciativa privada que se da entre exfuncionarios abre la puerta a que se den facilidades de permisos para construcciones o que se encuentren lagunas en la ley para que sean factibles.
“Los peritos urbanos que estuvieron trabajando como funcionarios en un momento dado, pues ya se las conocen de todas, todas.
“Entonces, es más fácil que puedan acceder a que los permisos sean factibles, que la factibilidad sea positiva en los cambios de uso de suelo. Y es legal, pero hay algunas cosas que no están legales y que de todas maneras hacen que sean legales”, dijo.
El caso Playas de Tijuana y los edificios en las costas
La delegación Playas de Tijuana es una de las más impactadas con la construcción de edificios. Ahí se dieron dos casos en los que ex funcionarios tuvieron una relación laboral como consultor o perito en empresas inmobiliarias.
En contexto, la Carta Urbana 2010-2030, vigente todavía y consultable en la página oficial del IMPLAN, indica que en la costa de Playas de Tijuana, no se pueden hacer edificaciones debido a que es un área de conservación. Esto, de acuerdo a la Matriz de Compatibilidad que acompaña al mapa del documento y que marca con color verde toda la franja en donde actualmente ya se levantaron edificios de departamentos.
Los activistas explicaron que algunas de las construcciones que obtuvieron permisos en la costa de Playas de Tijuana son los fraccionamientos Civantia/Pacific View, Índigo, Paseo del Mar, Torre Pacífico y Costa by Frasa.
En ese sentido, el abogado José Ángel Peñaflor, que ha participado con colectivos de vecinos y activistas en el trámite de amparos contra inmobiliarias, opinó en entrevista para este reportaje que hay colusión entre autoridades, empresas y el Poder Judicial del Estado que permiten que este tipo de edificios se construyan.
“Yo creo que el tribunal que está viendo todo esto, que es el Tribunal Contencioso, yo lo veo como que forma parte de todo este entramado jurídico judicial que les permite (a las empresas) continuar reconstruyendo. Las suspensiones que nos han otorgado para que no se construyan nos las condicionan a que demos fianzas millonarias y obviamente que los grupos (activistas) no tienen capacidad económica para superar este tipo de fianzas millonarias”.
En el caso particular de Civantia/Pacific View, Peñaflor señaló que aunque la obra se encuentra suspendida temporalmente, el proceso es lento debido a que la autoridad judicial no “encuentra a los peritos” de la empresa.
“Estamos empantanados con la prueba pericial de que no encuentran a los peritos, de que los cambian, de qué etcétera, etcétera. Es pretexto tras pretexto para darles oportunidad de que terminen la obra”, dijo.
Costa by Frasa, con dirección en Playas de Tijuana, Costa de Oro 22506, es uno de los casos en los que se liga a una ex funcionaria del gobierno municipal con empresas desarrolladoras debido a que participó como perito de dos construcciones en juicios de amparo interpuestos por los vecinos.
Este es el caso de Hayde Martínez Espinoza, quien entre 2018 y 2021 ejerció cargos como Directora de Administración Urbana en el Ayuntamiento de Tijuana; así como Directora del Instituto Estatal del Agua de la Comisión Estatal del Agua y Directora de Estudios y Proyectos de la Secretaría de Infraestructura del Desarrollo Urbano, ambos en el gobierno de Baja California, de acuerdo con su curriculum vitae el cual es público en la página del municipio.
En la costa de Playas de Tijuana, hay edificios que se construyeron en suelos con riesgo de deslave.
Vecinos de Playas de Tijuana, como Gabriela Guinea, integrante de la asociación civil Defendamos Playas de Tijuana, que interpusieron un amparo contra Costa by Frasa por presuntas violaciones a los reglamentos de construcción, resaltan que Hayde Martínez Espinoza fungió como perito urbano de la empresa dueña del desarrollo.
“Ella fue perito de Costa by Frasa, que es uno de los edificios contra los que nos estamos amparando. Aparte, ella acaba de ser asignada como perito de otro grupo, el de Pacific View, para el pleito con nosotros. Es perito asignado del tercer afectado, que es el propietario.
“Cuando te vas a un pleito, ellos tienen que asignar a un perito. En este caso de Pacific View (antes llamado Civantia) que ya tenían su primer peritaje, que se lo había dado Luis Duarte (ex director del IMPLAN en el periodo 2007-2010), ahora en el pleito se va él y ponen como perito designado a Hayde”, explicó Gabriela Guinea.
Para esta investigación el reportero buscó, a través del teléfono y correo electrónico públicos en la página del IMPLAN, el posicionamiento de la arquitecta Hayde Martínez Espinoza, quien por motivos profesionales y de confidencialidad con sus clientes, dijo que no podía emitir una respuesta.
La playa de Tijuana está contaminada por las descargas de agua sucia que se hacen constantemente. Los desarrollos inmobiliarios ofertan sus departamentos como espacios con vista y acceso al mar, pero el agua no es apta para el turismo.
Quien sí respondió fue el arquitecto Luis Alfonso Duarte, exdirector de IMPLAN en 2007-2010 y uno de los autores del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Tijuana, Baja California 2010-2030, que está vigente en la actualidad.
Sobre los señalamientos de los vecinos hacia él por el tema de permisos obtenidos por Civantia/Pacific View, y su participación como perito contratado por las empresas desarrolladoras de RUBA Desarrollos y MUSA, luego de haber dirigido al IMPLAN, Luis Duarte respondió que, en su momento, estas acreditaron tener los estudios y documentación necesarios para llevar a cabo los proyectos.
El conflicto en el caso de Pacific View/Civantia, de acuerdo con los vecinos, fue porque en Cañada Azteca, en la zona de Playas de Tijuana, una porción del predio había sido donada al municipio para la conservación de una salida natural de agua al mar, pero posteriormente se cerró entre rejas cuando inició la construcción del proyecto. Incluso hubo una protesta por este motivo el pasado 21 de diciembre del 2020.
“Mira, hasta donde recuerdo, el área de conservación se destinó a un área verde que era un pedazo, no era todo. No era todo el terreno, sino un porcentaje de ese desarrollo.
“Evidentemente, también hasta donde yo tengo entendido, en el estudio se les hizo ver a los desarrolladores que tendrían que hacer algunos estudios de oleajes e impactos en la zona federal que permitieran garantizar que, si se va a desarrollar algo ahí, pues sea lo más seguro posible.
“Que para todo técnicamente hay manera de proteger. Entonces, los estudios técnicos, tanto ambientales, vial y urbano, sí dieron positivos, sí se puede (construir).
Además, afirmó que la empresa comprobó que algunas áreas de conservación no fueron donadas.
“Una de las cosas que tengo entendido que la empresa, de alguna manera, comprobó es que esas áreas, pues algunas áreas no eran de donación. Porque creo que hay una versión ahí de los vecinos que eran áreas de donación.
“Entonces esa parte, exactamente jurídicamente, yo no te la puedo explicar porque la sé más o menos y más vale no decir algo que a lo mejor no estoy seguro. Pero sí, sí se cumplieron con los estudios que pidieron”, indicó.
Al respecto de los señalamientos de presunto conflicto de interés que señalan los vecinos a partir de las relaciones laborales de exfuncionarios con empresas desarrolladoras, el arquitecto Duarte Mora aseguró que mientras se sigan las leyes, no hay impedimentos.
En ese sentido, el arquitecto Luis Duarte agregó que luego de ser funcionario público en Tijuana, tuvo otras asignaciones en la administración pública, además de trabajar como consultor para la iniciativa privada y para el propio IMPLAN.
El último registro público que se tiene sobre un proyecto asignado al arquitecto por parte de IMPLAN es una relación de servicios profesionales pagados por dicha institución en el año 2020. Ahí, se menciona que recibió 186 mil pesos en dos adjudicaciones directas.
El primer contrato, IMPLAN-AD-SP-005-2020, corresponde a la segunda etapa de actualización del reglamento de zonificación y usos de suelo del centro de población de Tijuana, Baja California, por un monto de 136 mil pesos.
Mientras que el segundo contrato, IMPLAN-AD-SP-012-2020, fue por asignación de transectos al interior de los subsectores 14.1 a 33.5 Definidos en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana, por un monto de 50 mil pesos.
“Sí, yo soy asesor del IMPLAN, no soy el que toma las decisiones. O sea, yo propongo, junto con otros asesores, no nada más soy yo, obviamente. Y de alguna manera, pues no (hay conflicto de interés), siempre y cuando vayamos con lo que dictan las normas internacionales, si no quieres confiar en las nacionales”, recalcó el arquitecto Duarte Mora.
Una consulta con poca difusión
Los Lineamientos simplificados para la elaboración de planes o programas municipales de desarrollo urbano de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) establecen cómo debe ser el proceso a seguir para la actualización de los planes de desarrollo urbano de todo el territorio nacional.
Estos lineamientos explican que los ciudadanos tienen derecho a ser incluidos en todas las etapas por las que pasa la actualización de un Programa Municipal de Desarrollo Urbano.
Asimismo, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano establece en su artículo 92 que: “La Federación, las entidades federativas, los municipios y las Demarcaciones Territoriales, promoverán la participación ciudadana en todas las etapas del proceso de ordenamiento territorial y la planeación del Desarrollo Urbano y Desarrollo Metropolitano”.
El 17 de febrero inició la consulta pública del PMDUT 2023-2040 y el PDUCPT 2023-2040. Ese día el Ayuntamiento de Tijuana dio a conocer el hecho mediante una sola publicación en Facebook, mientras que el IMPLAN hizo dos publicaciones referentes al tema.
En las redes sociales del municipio, y el IMPLAN, así como portales oficiales y publicaciones en medios locales, no aparecen más publicidad o menciones sobre la consulta.
La difusión de la consulta fue mínima. En redes sociales, el Ayuntamiento y el IMPLAN solo hicieron un par de publicaciones al respecto.
La alcaldesa Montserrat Caballero habló sobre el tema una única vez el pasado 13 de marzo, casi al cierre de la consulta. Esto, luego de que organizaciones civiles se manifestaran en contra de los cambios propuestos.
Gabriela Guinea de Defendamos Playas de Tijuana, opinó que como todo el proceso se lanzó directamente en línea, la participación estuvo limitada.
“Se va reduciendo la cantidad de gente que puede tener acceso a revisar”, dijo, “y eso porque tienen gente que está más cerca y que te va diciendo ‘ya salió, vamos a ver’. Ya que lo sacan, con un mes para revisar esa cantidad de páginas y poder tener opiniones al respecto, fue absurdo”.
Martín Acosta indicó que los documentos publicados en la página del IMPLAN son los borradores de una versión técnica completa que podrían resultar difíciles de comprender para los habitantes que no conocen los términos que se utilizan o no saben cómo hacer la lectura e interpretación de los mapas y los cambios presentados.
“No es tan fácil acceder y entender los términos como se dan en el plan, pero siento que sí se necesitaba algún foro del gobierno para que puedan invitar a la gente común que no tiene acceso a ese tipo de información y poderles explicar de qué se trata y que estén de acuerdo en ello o por lo menos que puedan evaluar.
“A veces son términos muy técnicos que no son fáciles ni para los arquitectos”, dijo Acosta.
El desplazamiento
En sus lineamientos, la SEDATU menciona que los Planes o Programas Municipales de Desarrollo Urbano deben tener un enfoque que ponga en el centro las necesidades de las personas que habitan el territorio.
SEDATU sí recomienda hacer una planeación compacta, es decir, crecer en lo vertical y no tanto en expandir las ciudades a lo horizontal, pero especifica que la planeación tiene que hacerse de acuerdo con las realidades del municipio.
“Debe existir congruencia entre la problemática identificada, las proyecciones de población, los escenarios y las necesidades de suelo urbano en general y para cada uso en particular, así como con la conservación de áreas de valor ambiental y con zonas de riesgo”, se explica en el documento de lineamientos.
Los borradores del PMDUT 2023-2040 y el PDUCPT 2023-2040 que están a consulta en Tijuana abordan una parte importante de la realidad que hay actualmente en el municipio: más estadounidenses se asientan en el municipio.
“El presente instrumento de planeación pretende aprovechar dos situaciones características de Tijuana: su relación binacional con la ciudad norteamericana de San Diego, que le ha permitido jugar un papel relevante en las relaciones económicas entre México y Estados Unidos; y la presencia de procesos migratorios nacionales e internacionales, que, en algunos casos, han terminado por asentarse forma permanente en esta ciudad”, se lee en la introducción del PDUCPT 2023-2040.
En Corona del Mar, ya trabajan día y noche en preparar el terreno para nuevos edificios, a pesar de que el uso de suelo vigente todavía señala que ahí es área verde.
Juan Enrique Bautista Corona, Secretario de Desarrollo Territorial Urbano y Ambiental del Ayuntamiento de Tijuana, dijo al respecto que actualmente se construyen unos 100 nuevos desarrollos inmobiliarios en el municipio. Muchos de estos edificios venden o rentan su cartera de departamentos en dólares y precios poco accesibles para los trabajadores.
“Este tipo de desarrollos que se están detonando por la Cacho, en el Hipódromo, son desarrollos que son totalmente vendidos. Sí hay compradores, usualmente se les vende una parte a los residentes de Estados Unidos o familiares de los que viven dentro la misma colonia, que ya tienen este mucho tiempo viviendo en la colonia, residentes desde siempre. Los hijos compran este tipo de departamentos para estar cerca con los papás, sí existe una demanda, sí existe la oferta, no es la suficiente. Falta mucho por hacer”, dijo en entrevista para esta investigación.
El funcionario justificó que la gran mayoría de los edificios de departamentos que se construyen en Tijuana fueron autorizados por la administración anterior. Asegura que en el gobierno actual sólo han dado alrededor de 20 licencias nuevas.
En el proyecto del PDUCPT 2023-2040 se aprecian cambios importantes que, en palabras de los expertos consultados, dan más facilidades a que se construyan todavía más edificios en colonias o terrenos en donde el impacto ambiental y la carga extra que generarán a los servicios urbanos será un problema para los habitantes actuales y la nueva población que llegue.
En el caso de Playas de Tijuana, Carmen Romo explica que, en el análisis del documento en consulta, se identificó que terrenos que en el plan anterior se consideraban de riesgo o para conservación, cambiaron a ser de tipo de suelo “Especial” o “Uso mixto”, con lo cual, en caso de aprobarse, todos los amparos que los vecinos hicieron contra edificios y construcciones que consideran irregulares, quedan sin efecto.
En la zona de Corona del Mar y el Fraccionamiento Costa Azul, en los que también se marcaban como áreas verdes y en los que ya hay mucha actividad de remoción de tierra, venta de lotes para construir casas de lujo y obras para levantar fraccionamientos privados, en el nuevo plan se propone expandir el territorio permitido para poder urbanizar.
En el PDUCPT 2023-2040 se observa que la mancha de tipo de suelo Especial (que permite construcción de edificios) creció en la zona de Corona del Mar, comparado con el Plan vigente.
En el Centro de Tijuana y las partes cercanas a la frontera con Estados Unidos, que es un área conocida como la Zona Dorada, el nuevo plan también propone aumentar la densidad y coincide con la ubicación de edificios que construyen o construyeron recientemente y en cuyos terrenos estaba proyectada una densidad media originalmente.
Martín Acosta, arquitecto paisajista en Tijuana, mencionó que en el análisis al PMDUT 2023-2040 y el PDUCPT 2023-2040 que realiza el Colegio de Arquitectos de Tijuana, encontró que los planteamientos de estas propuestas abren la puerta a que las personas que residen en colonias de bajos y medianos recursos sean expulsados a las orillas de la ciudad, por el aumento de la plusvalía que se generará con la construcción de desarrollos dirigidos a compradores con mayor poder adquisitivo.
“Se está generando otra zona interesante que le llaman Zona Plateada, que no tiene tanta plusvalía y que son colonias que están muy bien ubicadas, que tienen todos los servicios, pero que el valor de las propiedades no es tanto por el tipo de residencias que tienen ahí, pero le meten arriendos al espacio público, generan plusvalías y ya pueden generar gentrificación con ello y es lo que no queríamos.
“O sea, (queremos) que exista un balance para que no se sobrevaluen y se generen tantas plusvalías que estén impulsando que la gente tenga que salirse de ahí a otras partes más económicas”, mencionó.
Gabriela Acosta, del Colectivo Defendamos Playas, afirma que el nuevo Plan que propone el gobierno está alineado a los intereses de los desarrolladores inmobiliarios.
Alma Delia Sánchez Pérez, agente inmobiliaria en Tijuana, aseguró en entrevista que han observado desplazamientos de personas en colonias en las que se construyen edificios de departamentos, debido al incremento de precios que estos mismos generan.
“El hecho de que haya una mayor demanda de casos, por ejemplo, en cerca de la línea (fronteriza), pues había personas que estaban dispuestas a pagar más por esas mismas propiedades.
“Entonces, terminó subiendo el precio al mejor postor y tanto así que la zona más cerca de la línea, que le llaman la Zona Dorada, ha ocasionado, que las personas que, por así decirlo, tú vives en Zona Río y pagabas 600 dólares y conforme aumenta la demanda esa renta pasó a ser de 900 dólares.
“Y si ya no te alcanza, pues te ves en la necesidad de negociar y llegar a un acuerdo, si se puede, sino, pues, desplazarte y moverte a otra zona de la ciudad que esté acorde el presupuesto”.
Agrega que estos movimientos en el mercado inmobiliario ya se veían venir antes de la pandemia, pero fue tras la contingencia por Covid-19 que aumentó esta tendencia, lo cual, considera, sí afecta a los sectores de medio y bajo ingreso en Tijuana.
Los habitantes de Tijuana ya padecen los efectos de una gentrificación, como la fallas en los servicios, aumento del tráfico, incremento en los precios de la vivienda y el desplazamiento de familias con menos recursos.
Menciona que grupos organizados de vecinos que tienen apego a los territorios que habitan tienen la posibilidad de defender sus colonias y que esto les permite evitar la entrada de inmobiliarias.
“Las familias de clase media son un poquito más involucradas en el tema de organización y el tema de preservar.
“A veces tienen un poco más de arraigo a la zona y se fomenta esa organización o administración de lo que son los recursos en su comunidad. Pero sigue sucediendo que familias que son de recursos más bajos se vean orilladas (a desplazarse) más a las afueras o vivir en donde puedan y en condiciones que no son dignas”.
El 59.2 por ciento de quienes compran los inmuebles, no lo hacen con la intención de habitarlos, sino de utilizarlos como casas de descanso o fin de semana o para ponerlos directamente en renta, lo cual aporta todavía más a la especulación de precios que se da en la zona, de acuerdo con un reporte del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California.
Los vecinos de Playas de Tijuana se oponen a los cambios en los usos de suelo propuestos por IMPLAN.
